Cap rate. Անշարժ գույքի ներդրումների ժամանակ դուք արագ կիմանաք, որ շեմի դրույքաչափը ներդրում դիտարկելու ամենատարածված չափորոշիչներից մեկն է: Սա ներդրումների ֆինանսական արդյունքները գնահատելու հեշտ միջոց է, սակայն, ինչպես կտեսնեք այս հոդվածում, այն ունի սահմանափակումներ։
Ներածություն
Ուղիղ կապիտալացման մեթոդը կապիտալացման հարաբերակցության հաշվարկն է։ Դա նման է սահմանման. Առավելագույն խաղադրույքը հաշվարկվում և որոշվում է հետևյալ կերպ. Օրինակ, եթե շենքը առաջացնում է $10,000 զուտ գործառնական եկամուտ և վաճառվում է $100,000-ով, ապա տոկոսադրույքը կարող է հաշվարկվել որպես 0.1: Սահմանային դրույքաչափերը արտահայտվում են որպես տոկոս, ուստի մենք սա կարդում ենք որպես 10 տոկոս: Այս հաշվարկի պարզությունը թույլ է տալիս արագ վերադասավորել այն անհայտ թվի լուծման համար: Վերոնշյալ օրինակում մենք գիտենք NOI-ն և արժեքը, բայց եթե ունենայինք միայն NOI-ն և սահմանաչափը, մենք նույնքան հեշտությամբ կարող էինք որոշել արժեքը: Սրա օգտակարությունն ակնհայտ է, քանի որ միշտ չէ, որ դուք կունենաք բոլոր երեք տեղեկությունները: ՇահութաբերՈւղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդի մոտեցումը կարելի է տեսնել ստորև՝ լուսանկարում։ Սա անշարժ գույքի օրինակ է։
Եկամտի ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդի կիրառման շրջանակը
Քանի որ շեմի դրույքաչափը կարելի է շատ արագ և հեշտությամբ հաշվարկել, այն դարձել է այն թիվը, որն օգտագործում են ներդրողները և անշարժ գույքի ոլորտի այլ մասնագետներ՝ մի ներդրումը մյուսի հետ համեմատելու համար: Երկու ներդրում կարող է քննարկվել, որտեղ երկուսն էլ ունեն խիստ տարբեր ցուցակային գներ և աղմուկներ, բայց եթե յուրաքանչյուրի համար կիրառվում է նույն սահմանաչափը, կարող եք հեշտությամբ համեմատել դրանք:
Պրոֆեսիոնալ գնահատողները և անշարժ գույքի ներդրողները գնահատման տարբեր մոտեցումներ են օգտագործում: Ուղղակի կապիտալացման մեթոդը դրանցից մեկն է միայն, և այն հիմնված է նույն բանաձևի վրա, որը մենք ներկայացրել ենք ավելի վաղ: Ֆինանսական տերմինաբանության մեջ մեթոդը շենքը գնահատում է որպես «մշտական»: Փաստորեն, այս հաշվարկի հիմքում ընկած մաթեմատիկան ենթադրում է, որ ներդրումները կշարունակեն անվերջ եկամուտներ բերել:
Նախագծային դրույքաչափը ծառայում է որպես «զեղչ», որը ներդրողները դիմում են այս եկամտի հոսքին այն տարբեր ռիսկերի համար, որոնցից բխում է: Առանց ռիսկի ներդրում չկա, ուստի ներդրողները զեղչում են եկամտի ցանկացած հոսք՝ հաշվի առնելու համար: պոտենցիալ խնդիրները և այն կորուստները, որոնք կարող են կրել: Գլխամասային դրույքաչափը պարզապես ցույց է տալիս մեզ եկամտի և գնի հարաբերակցությունը, որը ներդրողները պատրաստ են ընդունել ապագա եկամտի հոսքի համար:
Ո՞ր NOI ես դուօգտագործել
Սա այն հարցն է, որը ներդրողը միշտ պետք է հարցնի կապիտալիզացիայի դրույքաչափերը դիտարկելիս: Չկա ընդհանուր ընդունված NOI: Սա խնդիր է ստեղծում ներդրողների համար, երբ նրանք փորձում են որոշել տվյալ ներդրման համար շուկայական կապիտալի տոկոսադրույքը: Նրանք, հավանաբար, լսել են, որ խնդրո առարկայի հարևանությամբ գտնվող գույքը վաճառվում է «յոթ տոկոսի սահմաններում», երբ այն կարող էր լինել պարզապես «բրոքերային» համարներով, որոնք ուռճացնում էին NOI-ը: Եթե NOI-ն ավելի բարձր կամ ցածր է, դա ուղղակիորեն կազդի ակտիվի առևտրի իրական սահմանաչափի վրա: Այսպիսով, կարևոր է աշխատել ձեր թիմի հետ՝ գնահատելու շուկայական համադրելի կատարողականը և ուշադիր հաշվի առնել, թե որ տոկոսադրույքների սահմանաչափերը վավեր եք համարում:
Ե՞րբ է պետք օգտագործել այս մեթոդը
Cap տոկոսադրույքները և գնահատման ուղղակի կապիտալիզացիայի մոտեցումը օգտակար գործիք է, որը կարող եք ունենալ ձեր գործիքների տուփում՝ որպես ներդրող: Սա թույլ է տալիս արագ վերլուծել գործարքը, և եթե դա արվի համակարգված կրիտիկական ոսպնյակի միջոցով, կարող է հզոր տեխնիկա լինել: Սակայն, բացի սրանից, կան գնահատման բազմաթիվ օժանդակ կամ այլընտրանքային մեթոդներ: Առևտրի վերլուծության կարողությունները զարգացնելիս կարևոր հմտություն է իմանալը, թե երբ է պետք անել ավելին, քան այս մեկ հաշվարկը:
Մեթոդի բանաձևի ստացում
Անշարժ գույքի ներդրումների վերլուծության մեջ կապիտալիզացիայի մակարդակը հավասար է զուտ գործառնական եկամտի և անշարժ գույքի արժեքի հարաբերակցությանը: Համեմատելի գույքի կապիտալացման դրույքաչափերն օգտագործվում ենզեղչելով գույքի զուտ գործառնական եկամուտը՝ դրա ներքին արժեքը ստանալու համար:
Ինչպես ցանկացած այլ ներդրում, անշարժ գույքը գնահատվում է ապագա դրամական հոսքերի ներկա արժեքով: Անշարժ գույքի գնահատման երկու եղանակ կա՝ ուղղակի կապիտալիզացիայի և դրամական միջոցների զեղչված հոսքերի մեթոդ: Ուղղակի կապիտալիզացիայի տարբերակում գույքից եկամտի հոսքը, որը չափվում է զուտ գործառնական եկամուտով, համարվում է հավերժական, և գույքի արժեքը հավասար է NOI-ին` բաժանված զեղչման դրույքաչափով::
Բանաձև
Գույքի արժեքը՝ օգտագործելով ուղղակի կապիտալացման մեթոդը, որոշվում է հավերժական վճարման ներկա արժեքի բանաձևով.
r-ը կապիտալիզացիայի դրույքաչափն է, իսկ NOI-ը՝ զուտ գործառնական եկամուտը: Այն, ըստ էության, ներառում է NOI-ի աճի տեմպերը հաշվարկում: R սահմանային տոկոսադրույքը հավասար է i զեղչային դրույքին՝ հանած g աճի տեմպը: Սրանք ուղղակի կապիտալացման մեթոդի բանաձևի փոփոխականներն են:
Վերդասավորելով վերը նշված հավասարումը` մենք ստանում ենք r-ի մաթեմատիկական արտահայտությունը: R կապիտալիզացիայի դրույքաչափը որոշվում է զուտ գործառնական եկամտի (NOI) հարաբերակցության հիման վրա համադրելի գույքի արժեքին: Հավասար եկամուտ NOI - գույք՝ հանած բոլոր գործառնական ծախսերը, վերանորոգումը և սպասարկումը, ապահովագրությունը, գույքահարկերը, կոմունալ ծառայությունները և այլն: NOI-ն դրամական զուտ հոսքերի անհավասար չափում է, այսինքն՝ այն չի նվազեցնում որևէ տոկոսային ծախս կամ այլ կապիտալ ծախսեր, ինչպես նաև: գույքի արժեքը և առավելագույն դրույքաչափը։
Մարգինալ դրույքաչափեր
Գույքի գնահատման համար օգտագործվող սահմանային դրույքաչափերը պետք է լինեն անշարժ գույքի հետ կապված գործարքներից, որոնք շատ նման են գույքի գնահատվող գույքին` հաշվի առնելով գույքի գտնվելու վայրը, չափը, գույքի բնույթը (բնակելի և առևտրային), վարձակալության ժամկետը (կարճաժամկետ կամ երկարաժամկետ), տարիքը, այսինքն՝ որոշվում են վերանորոգման և բարելավման ծախսերը և այլն։
Ուղիղ եկամտի կապիտալացման մեթոդի կիրառման օրինակ
Հաշվի առնելով հետևյալ տվյալները՝ A գույքի արժեքը՝ օգտագործելով սահմանային դրույքաչափը, որը ստացվել է՝ օգտագործելով B և C գույքի վաճառքի համար մատչելի տեղեկատվությունը, որն առավել նպատակահարմար է: Բիզնեսի գնահատման ուղղակի կապիտալացման մեթոդի օրինակ՝
| Գույք | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2,000,000 | $15, 000, 000 |
| Արժեք | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Վարձակալության ժամկետ | 10 տարի | 8 տարի | 3 տարի |
| Վարձակալների թիվը | 2 | 3 | 10 |
B հատկությունը ավելի շատ նման է A, քան C հատկությանը, հետևաբար մեզ անհրաժեշտ է A հատկության արժեքը՝ օգտագործելով B հատկության արժեքից և NOI-ից ստացված կապիտալացման տոկոսը:
Վերևում օգտագործված շեմի դրույքաչափը կարող է ճշգրտվել վերև կամ վար՝ արտացոլելու համեմատելիների միջև եղած տարբերություններըգույքը (այսինքն՝ գույքը B) և գնահատվող գույքը (այսինքն՝ գույքը A).
Ուղիղ կապիտալացում ընդդեմ զեղչված դրամական հոսքերի վերլուծություն
Շատ առևտրային անշարժ գույքի բրոքերներ, վարկատուներ և սեփականատերեր օգտագործում են անշարժ գույքի գնահատումներ՝ նկատի ունենալով եկամտի մոտեցումը: Ուղղակի կապիտալացումից ստացված գնահատումը զեղչված դրամական հոսքերի (DCF) վերլուծություն է: Ուղղակի կապիտալիզացիայի գնահատման համար կայունացված զուտ գործառնական եկամուտը (NOI) բաժանվում է շուկայական կապիտալիզացիայի դրույքաչափով: Գնահատված արժեքը, DCF վերլուծությունը պահանջում է գնահատում ամեն տարի NOI-ի հետ մեկտեղ՝ վերլուծության ժամանակաշրջանի վերջում սպասվող հակադարձման արժեքի հետ միասին: Սովորաբար, վերլուծաբանն օգտագործում է շահույթի կապիտալացումը՝ եկամուտները գնահատելու համար: Այս ակնկալվող դրամական օգուտներն այնուհետև զեղչվում են համապատասխան դրույքաչափով՝ գնահատման շուկա հասնելու համար: Մոտավորապես նույն կանոններով դիտարկվում է ներդրումային ռիսկերի գնահատման ուղղակի կապիտալացման մեթոդը։
Զուտ գործառնական եկամտի գնահատում
Չնայած այս հաշվարկները պարզ են և պարզ, դրանք կախված են գնահատողի կամ գնահատողի ենթադրություններից: Ուղղակի կապիտալիզացիա օգտագործելիս պետք է գնահատել կայունացված NOI-ի հատկությունները: Այս գնահատումը հիմնված է շուկայական տվյալների վրա շուկայական տարածքում համադրելի գույքի համար. ներկայացնում է գնահատողի կարծիքն այն մասին, թե ինչպես պետք է գործի գույքը: Քանի որ գնահատողի կարծիքը հիմնված է շուկայական տվյալների դիտարկման վրա, դժվար է սխալ գտնել նրա NOI գնահատականում: Երբ շուկան «համարժեք է», հատկապես օգտակար է «կայունացված NOI» հասկացությունը։ Այնուամենայնիվ, հատուկմտահոգության երկու ոլորտ։
Նախ, ի՞նչ, եթե գնահատման պահին գույքը զգալի թափուր աշխատատեղ ունի: Ակնհայտ է, որ ոչ ոք անշարժ գույք չի զարգացնում զգալի, մշտական թափուր աշխատատեղի ակնկալիքով։ Այսպիսով, գնահատողը կարող է օգտագործել թափուր աշխատատեղերի շուկայական մասնաբաժինը, այլ ոչ թե իրական թափուր աշխատատեղերի հատկությունները: Սա հանգեցնում է ապրանքի փոփոխիչի NOI-ի ավելացմանը և կարող է ուռճացնել փոփոխիչի արժեքը:
Երկրորդ, եթե ակնկալվում է, որ գույքի ապագա NOI-ն կավելանա տարածքի պահանջարկի ավելացման պատճառով, ինչը կհանգեցնի վարձակալության ավելի բարձր գների, NOI-ի մեկ տարվա ուղղակի կապիտալացումը կարող է թերագնահատել գույքը: Քանի որ DCF վերլուծությունը թույլ է տալիս տարեկան ճշգրտումներ կատարել վարձավճարի, թափուր աշխատատեղերի, հավաքագրման կորուստների և գործառնական ծախսերի շրջանակներում, DCF վերլուծությունը կարող է օգտագործվել ժամանակի ընթացքում գնորդի NOI-ի աճը կանխատեսելու համար:
Երբ ակնկալվում է, որ գույքը ամբողջությամբ վարձակալվի առաջիկա երեքից հինգ տարիների ընթացքում, օրինակ, կյանքի արժեքը կարող է կրճատվել մինչև ցանկալի մակարդակ: Ակնկալվող փոփոխությունների այս հստակեցումը հանգեցնում է NOI-ի իրատեսական գնահատականներին տվյալ ժամանակաշրջանում, ինչը շատ ավելի լավ արդյունք է, քան մեկ տարվա NOI-ի կապիտալացումը: Բայց մյուս կողմից, պարզապես ենթադրելով, որ թափուր աշխատատեղերի տոկոսադրույքը կնվազի երեք տարվա ընթացքում, դա կարող է հանգեցնել ուռճացված NOI-ի:
DCF վերլուծությունը կատարյալ է նման իրավիճակների համար: Այնուամենայնիվ, DCF վերլուծությունն այնքան էլ օգտակար չէ, երբ խոսքը վերաբերում է իմանալու, որ գույքն ամբողջությամբ վարձակալված է: Հավասար տարեկան դրամական հոսքերի շարքի ներկա արժեքը հավասար է համարժեքինկապիտալացված արժեք. Սխալ չէ օգտագործել DCF վերլուծության հատկությունները, երբ NOI-ի էական փոփոխություն չի սպասվում: Այնուամենայնիվ, գնահատման հաշվետվության օգտագործողները պետք է տեղյակ լինեն, որ այս մեթոդի արդյունքներն ավելի լավը չեն, քան ուղղակի կապիտալիզացիայի ճիշտ կիրառման արդյունքում ստացված արդյունքները: Մոտավորապես նույն կանոններով դիտարկվում է ներդրումային ռիսկերի գնահատման ուղղակի կապիտալացման մեթոդը։
Կապիտալիզացիայի և զեղչի դրույքաչափերի ընտրություն
Տեսականորեն բացառվում են NOI-ի մեկ տարվա կապիտալիզացիայի վերաբերյալ մտահոգությունները: Գնահատողի հմտությունը շուկայական կապիտալիզացիան, համադրելի վաճառքի տեմպերը որոշելու հարցում մեծ դեր է խաղում: Եթե շուկայական կապիտալի դրույքաչափը բխում է անշարժ գույքի վաճառքից՝ թափուր աշխատատեղերի դրույքաչափով, որը համեմատելի է ամբողջությամբ վարձակալված գույքի ճակատագրի վերաբերյալ գնորդի ակնկալիքներով ապրանքների հետ, արժեքը կարող է գնահատվել չճշգրտված NOI-ից և շուկայական կապիտալի դրույքաչափից::
Նաև գնորդները, ովքեր ապագայում ակնկալում են աշխատավարձի գների իր հատկությունների աճ, արտացոլում են այս ակնկալիքները: Երկու դեպքում էլ սպասելիքներն արտացոլվում են դիտարկվող գնային կապիտալիզացիայի մեջ։ Գնահատողի խնդիր է առաջանում, երբ անհրաժեշտ է համապատասխանեցնել այն օբյեկտները, որոնք հնարավոր չէ գտնել: Այս դեպքում գնահատողը պետք է մշակի կապիտալիզացիայի դրույքաչափը և գնահատի NOI-ը լավագույն հասանելի գործընկերներից և ստեղծի շուկայական արժեքի գնահատում, որն արտացոլում է սպառողների սպասումները:
Համապատասխան զեղչային դրույքաչափը օգտագործվում է DCF-ի վերլուծության համար՝ NOI-ի գնահատումները փոխակերպելովարժեքներ։ Երբ DCF վերլուծությունն օգտագործվում է անշարժ գույքի շուկայի գնահատման համար, զեղչային դրույքը պետք է հանվի շուկայից՝ օգտագործելով գույքի համեմատելի տվյալները: Այսպիսով, համապատասխան համադրելի տվյալների անհրաժեշտությունը նույնն է DCF վերլուծության և ուղղակի կապիտալիզացիայի համար: Երբ DCF վերլուծությունն օգտագործվում է ներդրումների վերլուծության համար, անհրաժեշտ եկամտաբերության դրույքաչափը պետք է օգտագործվի կանխատեսվող դրամական հոսքերը զեղչելու համար:
Անհրաժեշտ դժվար ընտրություն
Ուղիղ կապիտալիզացիայի և DCF-ի վերլուծություն. յուրաքանչյուրը հարմար է որոշակի հանգամանքներում: Մասնավորապես, ուղղակի կապիտալիզացիան հարմար է NOI-ի վերլուծության կայուն հատկություններ ակնկալելու համար. DCF-ը լավ համապատասխանում է փոփոխվող NOI-ի ակնկալվող հատկություններին: Կապիտալիզացիայի համապատասխան տոկոսադրույքի և զեղչի դրույքի ընտրությունը երբեմն կարող է դժվար լինել երկու մեթոդների համար: DCF-ի վերլուծության հիմնական առավելությունն այն է, որ վերլուծության ժամանակաշրջանի NOI-ի գնահատման համար անհրաժեշտ տվյալներ հավաքելիս պետք է սովորել սեփականության հեռանկարը:
DCF վերլուծությունը պահանջում է մանրակրկիտ քննարկում: Տիեզերքի որոշակի տեսակի և գործառնական ծախսերի ակնկալվող առաջարկի և պահանջարկի կապիտալիզացիան: Պատշաճ կերպով կատարված նման վերլուծությունը կարող է տրամադրել տեղեկատվություն, որն ակնհայտ չէ ուղղակի կապիտալիզացիայի միջոցով: Հաճախ, այնուամենայնիվ, DCF վերլուծության առաջնային օգտագործումը հաստատում է ուղղակի կապիտալիզացիայի գնահատման շուկայական արժեքը: Թեև DCF-ի վերլուծության մեջ օգտագործված գնահատումները կարող են ավելի ճշգրիտ լինել որոշ NOI հատկությունների համար, շուկայական արժեքի ուղղակի կապիտալացման գնահատման անկախ հաստատումը պահանջում է համապատասխան զեղչ:տոկոսադրույքներ.
Եզրակացություն
Ժամանակակից աշխարհում կան մեծ թվով տնտեսական գործիքներ, և դրանք հասկանալը բավականին դժվար է։ Այս հոդվածում մանրամասնորեն վերլուծվում է ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդը։ Սա շատ օգտակար տեխնիկա է, որը հաճախ օգտագործվում է տնտեսագիտության մեջ: Այժմ ընթերցողը ծանոթ է դրան և կարող է օգտագործել։ Եկամտի ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդը բիզնեսի ցանկացած ձևի կամ եկամտի օբյեկտի գնահատման ժամանակ օգնում է հաջող բիզնես կառուցել նվազագույն ռիսկերով:
